COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

A compra e venda de imóveis tem gerado muitos questionamentos às partes envolvidas (vendedor e comprador). Dúvidas sobre o financiamento, comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual, etc., gerando o ajuizamento de milhares de processos nas instâncias do poder judiciário em todo território nacional.

É importante salientar que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização da transação.

O Código de defesa do consumidor também atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.

O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva.

Poderá o comprador pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação.

É considerada abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui, ainda, vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo rescisão do contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador (integralmente), em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Deve o comprador, no caso de imóvel em construção, exigir que vendedor forneça o memorial descritivo da obra, possibilitando assim conferir as características no bem na data da sua entrega.

Quanto à área de garagem, é importante verificar se a mesma integra ou não a área útil do imóvel. O vendedor deve informar claramente uma possível integração, de modo que o comprador não tenha dúvida quanto ao tamanho real do apartamento.

O atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Dependo da situação, poderá o comprador pleitear em juízo os danos morais decorrentes, bem como, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes.

Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Na atualidade é muito comum as construtoras cobrarem a comissão de corretagemem contratos de compra e venda, porém, o ônus da corretagem cabe ao vendedor, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Assim, não cabe a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador.

É de suma importância que as partes tirem certidões umas das outras a fim de verificar se é possível concluir a transação, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Ter a assistência de um advogado é sempre aconselhável, evitando assim possíveis aborrecimentos e prejuízos decorrentes da transação comercial.

Dr. João F. E. Peixoto de Oliveira